不動産売却時における減価償却とは？計算方法や注意点についてご紹介！

不動産の売却時にいろいろな専門用語を目にするでしょう。
そのなかでもわかりにくいのが減価償却費です。
これは譲渡所得を算出するためにとても重要なポイントになります。
今回は減価償却費とは何か、その計算方法と注意点について解説していきますので、これから不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却時によく出てくる減価償却とはなにか

不動産は経年によって価値が下がるものです。
減価償却とは、この価値が下がった分を金額として表す方法のことです。
たとえばマンションを売り払うときに、売って得た収入金額から経費を差し引いた金額が譲渡所得であり課税対象になります。
経費にはマンションを購入したときの代金が計上できます。
しかし、売り払うときには購入当時よりも経年劣化した建物の価値は下がっていると判断されるので、その分を差し引かなければなりません。
減価償却とは、経費を正しく申告するために必要な会計手法なのです。

不動産売却における減価償却費の計算方法

計算方法は定額法と定率法の2種類があります。
マンションの場合には定額法を用いて減価償却費を算出します。
定額法とは対象の資産の取得額を法定耐用年数で割って、毎年同じ金額ずつ減らす計算方法です。
減価償却費は「建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数」で算出できます。
限度は建物部分の取得費の95%です。
つまり、どんなに古くなった建物でも買ったときの価格の5%は取得費として計上できます。
それぞれの項目の数字を当てはめていくと算出が可能です。
自宅でも譲渡所得が発生すると課税対象になります。
譲渡所得は「売却額ー（取得時の費用ー建物の減価償却費相当額+売却時の費用）」で算出します。
譲渡所得が発生した場合には、売却の翌年の2月15日～3月15日の間に確定申告が必要です。

不動産売却における減価償却費の注意点

譲渡所得を求める際の取得費には、概算取得費と実額取得費があります。
概算取得費とは、不動産売却金額の5％を取得費とするもので、実際の取得費がわからない場合に使われる金額です。
一般的に概算取得費は実際の取得費より低めで、譲渡所得が高くなることが多いため注意が必要です。
なお、譲渡損失が発生した場合には、譲渡損失の繰越控除という控除が受けられます。
譲渡損失が発生した場合には確定申告は必要ではありませんが、損益通算や繰り越し控除を受けるためには必要となるため、忘れずに申告しましょう。

まとめ

減価償却費とはなにか、計算方法などをご紹介しました。
これから不動産の売却を検討している方は、減価償却費についても気を付けてみましょう。
わからないことがあれば、弊社までお気軽にご相談、お問い合わせください。
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