不動産の売却時に査定価格を算出する方法！査定のときの注意点も紹介！

三郷市で不動産売却を検討する中で、査定方法をもっと詳しく知っておきたいと思われる方もいらっしゃるでしょう。
実は、査定価格の決め方にはいくつか方法があります。
今回は査定価格の決め方と、査定する際の注意点を紹介します。
気になる方はぜひ参考にしてくださいね。

不動産売却において査定価格の算出方法は3種類！知っておくと後で役立つ

査定価格の算出方法には以下の3つがあります。

取引事例比較法

「取引事例比較法」は、過去の似たような条件で行われた不動産取引を元に算出する方法です。
現在、査定価格の算出方法としてもっとも頻繁に用いられています。
具体的な方法としては、似た条件で売却された不動産の事例を集め、それらから平均の坪単価を算出し、今回売却する不動産の坪数と掛け合わせます。
また、査定結果に対して次のような補正が入ることもあります。

●時点補正…不動産の価値は時とともに変動します。そのため、比較した事例がいつ売却されたかに配慮します。
●事情補正…家庭の事情や経済的な理由により、不動産が早急に売却された事例の場合は、比較対象から省きます。相場よりも低い価格で売却された可能性があるからです。
●地域要因…特定の地域において、洪水などの自然災害や騒音といった特別な条件がある場合は、不動産の査定に加えられます。

加えて、売却したい不動産の建物の築年数・間取り・立地などを考慮して、実際の査定結果を出します。

原価法

「原価法」とは、同じ不動産を再度建築した場合にいくらかかるか、を元に算出する方法です。
再び不動産を調達した際の価格を「再調達原価」といいます。
加えて、現在建物がどのくらい老朽化しているかを査定し、先ほどの再調達原価から差し引きます。
老朽化具合は、建物の構造ごとに定められた法定耐用年数を元に計算されます。
原価法の計算式は以下のとおりです。
原価法による査定価格＝再調達原価÷耐用年数×残存年数
ちなみに、中古物件の場合の計算式は以下のようになります。
原価法による査定価格＝総面積×単価÷耐用年数×残存年数（耐用年数－築年数）

収益還元法

「収益還元法」は、投資用の不動産に多く用いられる方法で、将来的にどのくらい収益力があるかを元に算出します。
DCF法と直接還元法の2つの方法に分けられます。
DCF法は、不動産を所有している期間中に得られる利益と、不動産を売却した際に得られる売却価格を元に算出する方法です。
詳しく算出できますが、計算方法が複雑になるため、多くの方は2つ目の直接還元法で計算しています。
直接還元法とは、ほとんどの場合は1年間における純利益を、周辺地域の条件が似ている不動産の還元利回りで割り戻して算出する方法です。
計算式は以下のようになります。
直接還元法の査定価格＝一定期間の純利益÷還元利回り×100

気になる査定価格！不動産売却時に査定を依頼するときの注意点を紹介！

不動産の査定を依頼する際は、次の点を確認しておきましょう。

必要な書類は揃っているか

できるだけスムーズに正確な査定が行えるように、以下のような書類を用意しておきましょう。

●物件の登記済権利書
●固定資産税納税通知書
●公図
●耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等

必要な書類と、もしあれば査定しやすくなる書類があります。
この他にも必要な書類などがあるので、あらかじめ確認して用意しておくと良いでしょう。

修繕する必要があるか

不動産の不具合や修繕箇所がある場合、最初から報告しておくと後々のトラブルを防げます。

査定価格＝売却価格ではない

誤解されがちなところですが、査定価格と売却価格が異なる可能性もあります。
査定価格は、売却されたときの予想の額であって、実際の売却額ではありません。
値下げ交渉があった場合などのために、査定価格の根拠を明確に把握しておきましょう。

まとめ

不動産の査定方法と、査定を依頼するときの注意点について紹介しました。
査定時のトラブルを避けるためにも、査定についての基本的な知識を持っておくと後で役に立ちますよ。
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