「今決めないと他の人に買われてしまいます！」
「この価格は今日だけです！」
「絶対に損はしません！」

住宅購入は人生で最も大きな買い物の一つです。

しかし、中には契約を急がせたり、都合の良いことだけを伝えたりする営業マンも存在します。

もちろん、多くの不動産営業マンは誠実に仕事をしていますが、もし営業マン選びを間違えると、後悔する住宅購入につながる可能性があります。

今回は、家を購入する前に知っておきたい「注意すべき営業マンの特徴」と、信頼できる営業マンを見極めるポイントをご紹介します。

危険な営業マンの特徴① 契約を急がせる

「今日契約しないと売れてしまいます。」

「今だけの価格です。」

このように契約を急がせる営業には注意が必要です。

もちろん人気物件では早く売れてしまうこともありますが、本当に購入するかどうかを考える時間はとても大切です。

信頼できる営業マンは、お客様が納得できるまで丁寧に説明し、無理に契約を迫ることはありません。

危険な営業マンの特徴② メリットしか話さない

どんな物件にも、

• 良いところ
• 気になるところ

の両方があります。

例えば、

• 前面道路が狭い
• ハザードマップの確認が必要
• 将来的に周辺環境が変わる可能性がある

など、購入前に知っておくべき情報はたくさんあります。

デメリットを一切説明しない営業マンには注意しましょう。

危険な営業マンの特徴③ 質問に曖昧な回答をする

質問をしても、

「たぶん大丈夫です。」

「問題ないと思います。」

など、根拠のない説明ばかりの場合は注意が必要です。

分からないことは調べて回答してくれる営業マンの方が、結果的に信頼できます。

危険な営業マンの特徴④ 他社を過度に批判する

「他の不動産会社は信用できません。」

「うち以外はやめた方がいいですよ。」

このように他社を必要以上に悪く言う営業には注意しましょう。

本当に自信のある営業マンは、自社の強みを説明し、お客様が比較・検討できるようサポートしてくれます。

危険な営業マンの特徴⑤ 資金計画を軽く考えている

「住宅ローンは何とかなります。」

「借りられるだけ借りましょう。」

という提案だけでは危険です。

大切なのは「借りられる金額」ではなく、「無理なく返済できる金額」です。

将来の生活費や教育費なども考慮した資金計画を提案してくれる営業マンを選びましょう。

信頼できる営業マンの特徴

反対に、信頼できる営業マンには次のような特徴があります。

✅ メリット・デメリットを公平に説明してくれる

✅ 質問に丁寧に答えてくれる

✅ 契約を急がせない

✅ 資金計画まで一緒に考えてくれる

✅ 売った後のアフターフォローも大切にしている

家を購入するだけではなく、その後も安心して暮らせるようサポートしてくれる営業マンこそ、本当に信頼できるパートナーと言えるでしょう。

営業マンだけでなく「会社選び」も重要

担当者が親切でも、会社としてのサポート体制が整っていなければ、十分なサービスを受けられない場合があります。

不動産会社を選ぶ際は、

• 実績
• 口コミ
• 地域での経験
• アフターサポート

なども確認しておくことをおすすめします。

まとめ

家づくりや住宅購入は、物件選びだけでなく「誰から買うか」も非常に重要です。

営業マンの話を鵜呑みにするのではなく、自分でも情報を集め、疑問点は納得できるまで質問しましょう。

信頼できる営業マンは、お客様にとって不利な情報も隠さず説明し、最適な選択ができるようサポートしてくれます。

当社では、お客様が安心して不動産をご購入いただけるよう、メリットだけでなくデメリットも丁寧にご説明しております。

「この物件、本当に自分に合っているのかな？」
「営業マンの説明が少し不安…」

そんな時は、ぜひお気軽にご相談ください。お客様に寄り添い、後悔のない住まい選びを全力でサポートいたします。

不動産を売却する際、

「どんな税金がかかるの？」
「売ったら必ず税金を払うの？」

と疑問に思う方は多いのではないでしょうか。

実は、不動産売却では必ずかかる税金と、利益が出た場合だけかかる税金があります。

事前に知っておくことで、売却後に「こんな費用がかかるとは思わなかった…」という失敗を防ぐことができます。

今回は、不動産売却時にかかる主な税金を分かりやすくご紹介します。

不動産売却時にかかる税金一覧

主な税金は次の4つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

① 印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書を作成する際にかかる税金です。

契約金額に応じて税額が決まっており、契約書に収入印紙を貼付して納めます。

例えば、

• 売買価格1,000万円超～5,000万円以下
• 売買価格5,000万円超～1億円以下

など、契約金額によって税額が異なります。

② 登録免許税

住宅ローンが残っている場合、売却時には抵当権を抹消する必要があります。

その際にかかる税金が登録免許税です。

抵当権抹消登記の登録免許税は、

不動産1個につき1,000円

となっています。

土地と建物がある場合は、それぞれに税金がかかります。

③ 譲渡所得税（所得税・住民税）

最も気になる税金がこちらです。

ただし、不動産を売却した全員にかかるわけではありません。

売却によって利益（譲渡所得）が出た場合のみ課税されます。

譲渡所得とは？

簡単にいうと、

売却価格 −（購入価格＋売却費用など）＝利益

この利益に対して税金がかかります。

反対に、売却して損失が出た場合は、基本的に譲渡所得税はかかりません。

④ 復興特別所得税

譲渡所得税が発生する場合には、復興特別所得税も併せて課税されます。

こちらは所得税額に応じて計算される税金です。

売却で利益が出ても税金がかからないケースもある？

はい、あります。

代表的なのが3,000万円特別控除です。

マイホームを売却した場合、一定の条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例があります。

その結果、利益が出ても税金がかからないケースは少なくありません。

所有期間によって税率が変わる

譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が異なります。

長期譲渡所得

所有期間が5年を超える場合

→ 税率が比較的低くなります。

短期譲渡所得

所有期間が5年以下の場合

→ 長期譲渡より税率が高くなります。

売却時期によって税額が大きく変わることもあるため、事前に確認しておきましょう。

税金以外にもかかる費用

不動産売却では税金だけでなく、次のような費用も必要です。

• 仲介手数料
• 司法書士への報酬
• 住宅ローン一括返済手数料
• 測量費（必要な場合）
• これらも含めて資金計画を立てることが大切です。

売却前に知っておきたいポイント

売却後に慌てないためにも、次の3つを確認しておきましょう。

✅ 購入時の売買契約書や領収書を保管しているか

✅ 利用できる税金の特例があるか

✅ 売却後に確定申告が必要か

これらを事前に確認することで、スムーズに手続きを進められます。

まとめ

不動産売却でかかる主な税金は、

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税（利益が出た場合）
• 復興特別所得税

です。

また、マイホームの売却では3,000万円特別控除などの特例が利用できる場合があり、税金を大きく軽減できる可能性があります。

売却価格だけを見るのではなく、税金や諸費用も含めた資金計画を立てることが、不動産売却を成功させるポイントです。

当社では、不動産売却の査定だけでなく、売却時にかかる税金や諸費用についても分かりやすくご説明しております。

「売却すると税金はいくらかかるの？」「利用できる特例はある？」など、ご不明な点がございましたら、お気軽にご相談ください。

「事故物件は売れないのでは？」
「相場よりかなり安くしないと売却できない？」

このような不安を抱えている方は少なくありません。

しかし、事故物件でも売却することは十分可能です。

ただし、通常の不動産とは異なり、売却方法や価格設定、告知義務など注意すべきポイントがあります。

今回は、事故物件の売却について分かりやすく解説します。

事故物件とは？

事故物件とは、一般的に心理的瑕疵（しんりてきかし）がある物件を指します。

心理的瑕疵とは、「住むことに心理的な抵抗を感じる可能性がある事情」のことです。

例えば、次のようなケースが該当する場合があります。

• 室内で自殺があった
• 他殺事件があった
• 孤独死があり、発見まで時間がかかった
• 火災などで死亡事故が発生した

一方で、病気や老衰などによる自然死の場合は、状況によって事故物件に該当しないケースもあります。

事故物件でも売却できる？

結論から言うと、事故物件でも売却は可能です。

実際に事故物件を購入する方は一定数います。

例えば、

• 価格が安ければ気にしない方
• 投資用として購入する方
• リフォーム前提で探している方

など、購入目的はさまざまです。

そのため、「事故物件だから売れない」ということはありません。

売却価格はどのくらい下がる？

事故物件は一般的な物件より価格が下がる傾向があります。

ただし、値下がり幅は、

• 事故の内容
• 発生からの経過年数
• 建物の状態
• 周辺相場
• 地域性

などによって大きく異なります。

必ずしも大幅な値下げが必要になるとは限らないため、まずは適正価格を査定してもらうことが重要です。

告知義務に注意！

事故物件を売却する際に特に重要なのが告知義務です。

売主には、買主が購入を判断するうえで重要な事実を伝える義務があります。

もし事故の事実を伝えずに売却した場合、

• 契約解除
• 損害賠償請求
• トラブル

につながる可能性があります。

そのため、不動産会社へ事故の内容を正確に伝え、適切な方法で販売することが大切です。

売却しやすくするポイント

① 事故物件の取扱いに慣れた不動産会社へ相談する

事故物件は通常の売却とは異なる知識が必要です。

経験豊富な不動産会社であれば、

• 適切な価格設定
• 販売方法
• 告知方法

などをアドバイスしてくれます。

② 適正価格で売り出す

「事故物件だから極端に安くしよう」と考える必要はありません。

周辺相場や事故の内容を踏まえた適正価格で販売することが大切です。

③ 建物をきれいな状態にする

室内のクリーニングやリフォームを行うことで、購入希望者の印象が良くなる場合があります。

見た目が整っているだけでも、内覧時の印象は大きく変わります。

④ 買取という選択肢もある

「できるだけ早く売却したい」
「近隣に知られず売りたい」

という場合は、不動産会社による買取を利用する方法もあります。

市場で買主を探すより価格は下がる傾向がありますが、短期間で売却できる可能性があります。

よくある質問

Q. 事故物件は必ず安く売らなければいけませんか？

いいえ。

事故の内容や築年数、立地によって価格は異なります。

適正な査定を受けることが大切です。

Q. リフォームすれば事故物件ではなくなりますか？

リフォームを行っても、事故があった事実そのものはなくなりません。

そのため、状況に応じて告知が必要になる場合があります。

Q. 古い事故でも伝える必要がありますか？

事故の内容や経過年数などによって異なります。

判断に迷う場合は、不動産会社へ相談し、適切な対応を確認しましょう。

まとめ

事故物件だからといって、「売れない」と諦める必要はありません。

大切なのは、

✅ 事故の内容を正確に把握する

✅ 告知義務を守る

✅ 適正価格で売り出す

✅ 経験豊富な不動産会社へ相談する

これらのポイントを押さえることで、納得のいく売却につながる可能性が高まります。

当社では、事故物件の売却相談も多数承っております。

お客様のご事情や物件の状況を丁寧にお伺いし、適切な販売方法や価格設定をご提案いたします。

「事故物件だけど売れるか不安…」という方も、まずはお気軽にご相談ください。

離婚をする際、財産分与の対象となることが多いのが「不動産」です。

「家は売った方がいいの？」
「住宅ローンが残っていても売れる？」
「名義が夫だけでも大丈夫？」

など、不動産売却にはさまざまな疑問や不安があるでしょう。

今回は、離婚時に不動産を売却する際に気を付けたいポイントを分かりやすく解説します。

離婚時の不動産売却はタイミングが重要

不動産は大きな財産であるため、売却するタイミングによって手続きや財産分与が大きく変わります。

一般的には次の2つのタイミングがあります。

離婚前に売却する

メリット

• 売却代金をその場で分けやすい
• 財産分与がスムーズに進む
• 離婚後に元配偶者と連絡を取る機会が少なくなる

デメリット

• 売却活動中に離婚協議を進める必要がある
• 売却まで時間がかかる場合がある

離婚後に売却する

メリット

• 売却を急ぐ必要がない
• 市場状況を見ながら売却できる

デメリット

• 元配偶者との連絡や手続きが必要になる
• 売却時の意見が合わないケースもある

まず確認したい「名義人」は誰？

不動産は登記簿に記載されている**所有者（名義人）**しか原則として売却できません。

例えば、

• 夫のみ名義
• 妻のみ名義
• 夫婦共有名義

では必要な手続きが異なります。

共有名義の場合は、売却するために共有者全員の同意が必要です。

住宅ローンが残っている場合は要注意！

住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済できるか確認しましょう。

売却価格がローン残高を上回る場合（アンダーローン）

売却代金で住宅ローンを完済できるため、比較的スムーズに売却できます。

売却価格がローン残高を下回る場合（オーバーローン）

売却代金だけでは完済できないため、不足分を自己資金で補う必要があります。

金融機関との相談が必要になるケースもあります。

財産分与について確認しておこう

婚姻中に購入した不動産は、名義に関係なく財産分与の対象となることがあります。

売却して得たお金は、夫婦で話し合いながら分けることになります。

ただし、分け方は夫婦の事情によって異なるため、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。

税金や費用も確認しておこう

不動産を売却すると、次のような費用がかかります。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 印紙税
• 住宅ローン完済費用
• 譲渡所得税（利益が出た場合）

また、一定の条件を満たすと税金の特例を利用できる場合もありますので、事前に確認しておきましょう。

感情だけで判断しないことが大切

離婚時は精神的な負担も大きく、「早く手放したい」という気持ちから相場より安く売却してしまうケースもあります。

しかし、不動産は大切な資産です。

焦って売却を決めるのではなく、

• 適正価格を知る
• 複数の売却方法を比較する
• 信頼できる不動産会社へ相談する

ことが大切です。

信頼できる不動産会社を選ぶことが成功への近道

離婚による不動産売却は、

• 財産分与
• 住宅ローン
• 名義
• 税金

など、通常の売却よりも確認することが多くあります。

経験豊富な不動産会社へ相談することで、状況に合わせた最適な売却方法を提案してもらえるでしょう。

まとめ

離婚時の不動産売却で特に気を付けたいポイントは次の5つです。

✅ 不動産を売却するタイミングを考える

✅ 名義人を確認する

✅ 住宅ローンの残高を確認する

✅ 財産分与の方法を話し合う

✅ 信頼できる不動産会社へ相談する

離婚時の不動産売却は、一生のうちで何度も経験するものではありません。

だからこそ、焦らず一つひとつ確認しながら進めることが大切です。

当社では、離婚による不動産売却のご相談も数多く承っております。

お客様一人ひとりの状況に合わせて、売却方法や住宅ローン、財産分与に関するご不安まで丁寧にサポートいたします。

「何から始めればいいか分からない」という方も、どうぞお気軽にご相談ください。

「囲い込み」という言葉を聞いたことはありますか？

家を売却しようと不動産会社へ相談したとき、「囲い込み」という行為によって、売れるはずの物件がなかなか売れないケースがあります。

今回は、不動産売却を考えている方に知っておいていただきたい「囲い込み」について、分かりやすく解説します。

囲い込みとは？

囲い込みとは、不動産会社が売主から預かった物件を、自社だけで買主も見つけようとして、他の不動産会社からの紹介を断ったり、意図的に制限したりする行為です。

本来、物件情報は多くの不動産会社が共有し、より多くのお客様へ紹介されることで、早く・高く売れる可能性が高くなります。

しかし、囲い込みが行われると、購入希望者に物件情報が十分に届かず、売却のチャンスを逃してしまうことがあります。

なぜ囲い込みをするの？

不動産会社は、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取る「両手仲介」が成立すると、仲介手数料を双方から受け取ることができます。

そのため、一部の会社では他社からの購入希望者を断り、自社のお客様だけに紹介しようとするケースがあります。

囲い込みによるデメリット

売主にとって囲い込みは大きなデメリットがあります。

• 売却まで時間がかかる
• 購入希望者が減る
• 希望価格で売れにくくなる
• 値下げを提案される可能性が高くなる

せっかく条件の良い買主がいても、物件情報が届かなければ売却の機会を失ってしまいます。

囲い込みを防ぐには？

囲い込みを防ぐためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが何より重要です。

次のようなポイントを確認しましょう。

• レインズへの登録状況を説明してくれる
• 他社からの案内も積極的に受け入れている
• 販売活動の内容を定期的に報告してくれる
• 売主の立場で提案してくれる

販売状況を透明性高く説明してくれる会社であれば、安心して売却を任せられます。

まとめ

囲い込みは、売主にとって利益になる行為ではありません。

大切な不動産を少しでも高く、早く売却するためには、多くの購入希望者へ情報を届けることが重要です。

売却を依頼する際は、「囲い込みをしない」「販売活動をしっかり報告してくれる」不動産会社を選ぶことが成功への近道です。

不動産売却でご不明な点がありましたら、お気軽にご相談ください。お客様の大切な資産を、安心・納得して売却できるよう全力でサポートいたします。

不動産を売却する際、不動産会社と結ぶ「媒介契約」には、

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約
• 
  

の3種類があります。

「どれを選べばいいの？」
「何が違うの？」

という疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

契約の種類によって、不動産会社の販売活動や売主様の自由度が変わります。

今回は、それぞれの特徴やメリット・デメリットを分かりやすくご紹介します。

媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産を売却するために不動産会社へ販売活動を依頼する契約のことです。

契約の種類によって、

• 何社へ依頼できるのか
• 販売状況の報告頻度
• 自分で買主を見つけられるか

などが異なります。

① 専属専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約は、1社だけに売却を依頼する契約です。

さらに、自分で買主を見つけた場合でも、必ず契約した不動産会社を通して売買を行う必要があります。

最も不動産会社との結びつきが強い契約です。

メリット

① 最も積極的な販売活動が期待できる

不動産会社は他社へ契約を取られる心配がないため、

• ポータルサイト掲載
• チラシ配布
• 購入希望者への紹介
• 自社顧客への営業

など、積極的に販売活動を行いやすくなります。

② 売却状況をこまめに把握できる

不動産会社には1週間に1回以上販売状況を報告する義務があります。

「問い合わせ件数」
「内覧状況」
「価格の反応」

などを細かく確認できます。

③ 売却の相談がしやすい

窓口が1社なので、価格変更や販売方法の相談もしやすく、安心して任せられます。

デメリット

• 他の不動産会社へ依頼できない
• 自分で買主を見つけても直接契約できない
• 担当会社の販売力によって結果が左右される

② 専任媒介契約とは？

専任媒介契約も1社だけへ依頼する契約です。

ただし、自分で購入希望者を見つけた場合は、不動産会社を通さず直接契約することができます。

メリット

① 販売活動が積極的になりやすい

1社が専属で販売を担当するため、広告や営業活動に力を入れてもらいやすい契約です。

② 販売状況を定期的に確認できる

販売状況は2週間に1回以上報告されます。

売却活動の進み具合が分かりやすく、安心して任せられます。

③ 自分で買主を見つけることも可能

親族や知人へ売却する場合などは、直接契約することもできます。

デメリット

• 他社へ重ねて依頼できない
• 不動産会社選びが非常に重要
• 販売力の低い会社では売却が長引く可能性がある

③ 一般媒介契約とは？

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる契約です。

何社でも依頼することができ、自分で買主を見つけて契約することも可能です。

メリット

① 多くの購入希望者へアピールできる

複数の会社が販売するため、それぞれのお客様へ物件情報を紹介できます。

販売ルートが広がることが最大のメリットです。

② 不動産会社を比較できる

対応の良い会社や積極的に販売してくれる会社を見極めながら売却を進められます。

③ 自由度が高い

途中で依頼先を変更したり追加したりすることも比較的容易です。

デメリット

• 販売活動が消極的になる会社もある
• 販売状況の報告義務がない
• 同じ物件が複数掲載され、購入希望者が混乱することがある
• 窓口が複数になるため管理が少し大変

3つの媒介契約を比較！

どの契約がおすすめ？

専属専任媒介がおすすめの方

• できるだけ手厚いサポートを受けたい
• 売却を早く進めたい
• 信頼できる不動産会社に任せたい

専任媒介がおすすめの方

• 手厚いサポートを受けたい
• 知人や親族へ売却する可能性もある
• 窓口を1社にまとめたい

一般媒介がおすすめの方

• 複数社を比較したい
• 幅広く販売活動をしてほしい
• 自分でも売却活動に積極的に関わりたい

まとめ

媒介契約は、不動産売却を成功させるための重要な第一歩です。

• 手厚いサポートやスピーディーな売却を重視するなら「専属専任媒介」
• バランスの良さを求めるなら「専任媒介」
• 複数社に依頼して広く売却活動をしたいなら「一般媒介」
• 
  

それぞれにメリット・デメリットがありますので、ご自身の売却目的や状況に合わせて選ぶことが大切です。

当社では、お客様一人ひとりのご希望や物件の特性に合わせて、最適な媒介契約をご提案しております。

「どの契約が自分に合っているか分からない」という方も、ぜひお気軽にご相談ください。経験豊富なスタッフが丁寧にご説明いたします。

「相続した実家が空き家になっている」
「使う予定がないので、そのまま放置している」

このような空き家を所有している方は少なくありません。

しかし、空き家を長期間放置すると、思わぬトラブルや費用が発生する可能性があります。

この記事では、空き家を放置するリスクと、適切な対策についてわかりやすく解説します。

1. 建物の老朽化が急速に進む

人が住んでいる家は、換気や掃除が行われるため比較的良い状態を保ちやすくなります。

一方、空き家になると次のような問題が起こりやすくなります。

• 
  
• 湿気によるカビの発生
• 木材の腐食
• 雨漏りの悪化
• シロアリ被害
• 配管や設備の劣化
• 
  

放置期間が長くなるほど修繕費が高額になる可能性があるため、定期的な管理が重要です。

2. 雑草や庭木の繁茂で近隣トラブルになることも

庭の手入れをしないと、雑草や樹木が伸び放題になり、

• 隣地への越境
• 害虫の発生
• 景観の悪化
• 落ち葉による迷惑
• 
  

など、近隣住民とのトラブルにつながる可能性があります。

地域によっては行政から改善を求められることもあります。

3. 不法侵入や犯罪のリスクが高まる

人の出入りがない家は、不審者に狙われやすくなることがあります。

例えば、

• 不法侵入
• 不法投棄
• 落書き
• 窃盗
• 放火
• 
  

などの被害を受ける可能性も否定できません。

郵便物がたまり続けたり、庭が荒れたりすると「管理されていない家」と判断されやすくなるため注意が必要です。

4. 維持費や税金は住んでいなくてもかかる

空き家であっても、所有している限り費用は発生します。

主な費用には次のようなものがあります。

• 固定資産税
• 都市計画税（対象地域の場合）
• 火災保険料
• 修繕費
• 草刈りや管理費
• 水道・電気などの基本料金（契約内容による）

「使っていないからお金がかからない」というわけではありません。

5. 売却のタイミングを逃す可能性がある

建物は年数が経過するほど劣化しやすくなります。

また、長期間放置されることで見た目の印象も悪くなり、購入希望者から敬遠されることがあります。

状態が良いうちに売却や活用を検討したほうが、選択肢が広がるケースも少なくありません。

相続した空き家はどうすればいい？

相続した実家などを使う予定がない場合は、次のような選択肢があります。

• 
  
• 売却する
• 賃貸として貸し出す
• 定期的に管理しながら保有する
• リフォームして活用する
• 
  

どの方法が適しているかは、立地や建物の状態、将来の利用予定などによって異なります。

空き家を管理するポイント

すぐに売却しない場合でも、定期的な管理を心がけましょう。

おすすめの管理内容は次のとおりです。

• 
  
• 月に1回程度の換気
• 郵便物の整理
• 庭木や雑草の手入れ
• 室内・外回りの点検
• 雨漏りや設備異常の確認
• 
  

遠方に住んでいる場合は、空き家管理サービスの利用を検討するのも一つの方法です。

よくある質問（Q&A）

Q. 空き家でも固定資産税はかかりますか？

はい。基本的に所有している限り、固定資産税などの税金が課されます。

Q. 古い家でも売却できますか？

可能です。建物として利用されるケースだけでなく、「古家付き土地」として売却されることもあります。

Q. 空き家を放置していても問題にならないですか？

短期間であれば大きな問題が生じないこともありますが、長期間放置すると老朽化や近隣トラブル、防犯上のリスクなどが高まるため注意が必要です。

まとめ

空き家をそのまま放置すると、さまざまなリスクが生じる可能性があります。

主なリスクをまとめると次の5つです。

• ✅ 建物の老朽化が進み、修繕費が高額になる
• ✅ 雑草や庭木が伸び、近隣トラブルの原因になる
• ✅ 不法侵入や犯罪の対象になりやすい
• ✅ 税金や維持管理費が継続してかかる
• ✅ 建物の劣化により売却の機会を逃す可能性がある
• 
  

空き家は「いつか考えよう」と後回しにしがちですが、早めに管理や活用方法を検討することで、将来の負担を軽減しやすくなります。売却や賃貸など複数の選択肢を比較し、自分に合った方法を選びましょう。

「家を売る前にリフォームしたほうが高く売れるの？」
これは不動産売却を考えている方から、よくいただく質問の一つです。

結論から言うと、多くの場合、大規模なリフォームは必要ありません。

リフォームにかけた費用を、そのまま売却価格に上乗せできるとは限らないためです。この記事では、売却前にリフォームをするべきかどうか、判断のポイントをわかりやすく解説します。

結論：基本的にはリフォームせずに売却するのがおすすめ

中古住宅を探している購入希望者の中には、「自分好みにリフォームしたい」と考えている人も少なくありません。

そのため、売主が高額なリフォームを行っても、

• 好みに合わないデザイン
• 設備を入れ替える予定
• 自分でリノベーションしたい

といった理由で、期待したほど評価されないケースがあります。

例えば300万円かけてリフォームをしても、売却価格が300万円上がるとは限らず、結果的に損をしてしまうこともあります。

リフォームよりも「清掃」が重要

購入希望者が内覧で重視するのは、「きれいに使われていた家」という印象です。

費用を抑えながら印象を良くするためには、次のようなポイントがおすすめです。

• ・水回り（キッチン・浴室・トイレ）の徹底清掃
• ・窓ガラスやサッシの掃除
• ・庭や玄関まわりの手入れ
• ・不要な家具や荷物を整理する
• ・室内の換気や消臭を行う
• 
  

これらを実施するだけでも、内覧時の印象が大きく変わることがあります。

リフォームを検討してもよいケース

すべてのケースでリフォームが不要というわけではありません。

① 壁紙（クロス）の汚れや剥がれが目立つ

壁紙が著しく汚れていると、部屋全体が古く見えてしまいます。

比較的費用も抑えやすいため、状態によっては張り替えを検討する価値があります。

② ドアや設備の故障がある

• ドアが閉まらない
• 水漏れがある
• 給湯器が正常に動作しない
• 照明が点灯しない

このような不具合は購入希望者に不安を与えるため、修理しておくと印象が良くなる場合があります。

③ 安全性に関わる不具合がある

床が大きく沈む、手すりがぐらつくなど、安全性に影響する不具合は事前に対応を検討したほうが安心です。

古い家は無理に直さなくても売れる？

築年数が古い住宅でも、立地や土地の価値によっては十分に売却できる可能性があります。

特に次のようなケースでは、「古家付き土地」として購入を検討する人もいます。

• 
  
• ・駅から近い
• ・土地の形が良い
• ・人気エリアにある
• ・建て替えを前提に探している

建物が古いからといって、必ずしもリフォームを行う必要はありません。

リフォーム費用を売却資金に回すという考え方も

もし数百万円のリフォーム費用をかける予定であれば、そのお金を次の住まいの購入費用や引っ越し費用に充てたほうが、有効活用できるケースもあります。

売却前には、不動産会社に相談し「そのまま売る場合」と「リフォーム後に売る場合」の違いを比較してみるとよいでしょう。

よくある質問（Q&A）

Q. キッチンや浴室は交換したほうがいいですか？

通常は交換しなくても問題ありません。購入後に自分好みの設備へ変更したいと考える買主も多くいます。

Q. ハウスクリーニングは依頼したほうがいいですか？

予算に余裕があればおすすめです。特に水回りや窓などがきれいだと、内覧時の印象が向上しやすくなります。

Q. リフォーム済み物件のほうが売れやすいですか？

ケースによります。エリアや物件の状態、購入希望者のニーズによって評価は異なるため、一概には言えません。

まとめ

家を売却する前に、必ずしも大規模なリフォームを行う必要はありません。

ポイントを整理すると次のとおりです。

• ✅ 高額なリフォーム費用を回収できるとは限らない
• ✅ まずは掃除や整理整頓で印象アップを目指す
• ✅ 故障や安全性に関わる不具合は修理を検討する
• ✅ 古い住宅でも、そのまま売却できるケースは多い
• ✅ 売却前に査定を受けて、不動産会社と相談しながら方針を決めるのがおすすめ

売却で後悔しないためには、「リフォームありき」で考えるのではなく、物件の状態や市場ニーズを踏まえて最適な方法を選ぶことが大切です。

「まだ住宅ローンが残っているけれど、家を売ることはできるの？」
このような疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか。

結論から言うと、住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。ただし、売却するためにはいくつかの条件や確認しておきたいポイントがあります。

この記事では、住宅ローンが残っている家を売却する方法や注意点をわかりやすく解説します。

住宅ローンが残っていても売却できる理由

住宅ローンを利用して家を購入すると、多くの場合、金融機関によってその不動産に抵当権が設定されます。

抵当権とは、万が一ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関がその不動産を担保として確保する権利です。

家を売却するためには、この抵当権を抹消する必要があります。そのため、通常は売却代金を使って住宅ローンを完済し、決済日に抵当権を抹消するという流れで手続きが行われます。

売却価格で住宅ローンを完済できるケース

例えば、

• 売却価格：3,500万円
• 住宅ローン残高：2,800万円

この場合は、売却代金でローンを完済し、残ったお金を受け取ることができます。

このようなケースでは比較的スムーズに売却を進められることが多いでしょう。

売却価格よりローン残高の方が多い場合は？

一方で、

• 売却価格：2,800万円
• 住宅ローン残高：3,200万円

というように、ローン残高の方が多い状態を**「オーバーローン」**と呼ぶことがあります。

この場合でも売却自体は可能ですが、不足する400万円を自己資金で補うなどして、決済時までに住宅ローンを完済する必要があります。

場合によっては、金融機関と相談しながら進めることもあります。

住宅ローンが残っている家を売却する流れ

① 住宅ローン残高を確認する

まずは金融機関から送られてくる返済予定表や残高証明書などで、現在のローン残高を確認しましょう。

② 不動産会社に査定を依頼する

現在の市場価格を知ることで、売却代金でローンを完済できそうか判断しやすくなります。

③ 売却活動を行う

購入希望者を募集し、条件がまとまれば売買契約を締結します。

④ 決済日にローンを完済する

売却代金を利用して住宅ローンを返済し、金融機関が抵当権抹消の手続きを行います。

⑤ 所有権を買主へ移転する

抵当権の抹消と所有権移転の手続きが完了し、売却が成立します。

売却時に注意したいポイント

売却にかかる諸費用も考慮する

家を売る際には、仲介手数料や登記費用、印紙税などの諸費用が発生します。

「売却価格＝手元に残る金額」ではないため、費用も含めて資金計画を立てることが大切です。

住み替えの場合はスケジュール管理が重要

新居の購入と現在の住まいの売却を同時に進める場合は、引渡し時期や住宅ローンの手続きなどを計画的に調整する必要があります。

早めの査定がおすすめ

売却を急いでいなくても、まず査定を受けることで現在の資産価値を把握できます。

その情報をもとに、住み替えや将来の計画を立てやすくなるでしょう。

よくある質問（Q&A）

Q. 住宅ローン返済中でも売却活動は始められますか？

はい、始められます。多くの方が住宅ローン返済中に売却活動を行っています。

Q. 売却代金でローンを完済できれば問題ありませんか？

基本的には問題ありません。決済日にローンを完済し、抵当権を抹消したうえで買主へ引き渡します。

Q. ローンが残っていることを理由に売却を諦める必要はありますか？

いいえ。そのような必要はありません。現在のローン残高や査定価格を確認し、状況に応じた方法を選ぶことが大切です。

まとめ

住宅ローンが残っていても、家を売却することは十分可能です。

ポイントは次の3つです。

• ✅ 売却時には住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要がある
• ✅ 売却代金で完済できるケースなら比較的スムーズに進められる
• ✅ 売却価格がローン残高を下回る場合でも、自己資金などで不足分を補えれば売却できる可能性がある
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「住宅ローンが残っているから売れない」と思い込まず、まずは現在のローン残高と不動産の査定価格を確認してみましょう。

現状を把握することで、自分に合った売却プランを立てやすくなります。