住宅ローンが残っていても売却できる？知っておきたい仕組みと注意点をわかりやすく解説！

「まだ住宅ローンが残っているけれど、家を売ることはできるの？」
このような疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか。

結論から言うと、住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。ただし、売却するためにはいくつかの条件や確認しておきたいポイントがあります。

この記事では、住宅ローンが残っている家を売却する方法や注意点をわかりやすく解説します。

住宅ローンが残っていても売却できる理由

住宅ローンを利用して家を購入すると、多くの場合、金融機関によってその不動産に抵当権が設定されます。

抵当権とは、万が一ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関がその不動産を担保として確保する権利です。

家を売却するためには、この抵当権を抹消する必要があります。そのため、通常は売却代金を使って住宅ローンを完済し、決済日に抵当権を抹消するという流れで手続きが行われます。

売却価格で住宅ローンを完済できるケース

例えば、

• 売却価格：3,500万円
• 住宅ローン残高：2,800万円

この場合は、売却代金でローンを完済し、残ったお金を受け取ることができます。

このようなケースでは比較的スムーズに売却を進められることが多いでしょう。

売却価格よりローン残高の方が多い場合は？

一方で、

• 売却価格：2,800万円
• 住宅ローン残高：3,200万円

というように、ローン残高の方が多い状態を**「オーバーローン」**と呼ぶことがあります。

この場合でも売却自体は可能ですが、不足する400万円を自己資金で補うなどして、決済時までに住宅ローンを完済する必要があります。

場合によっては、金融機関と相談しながら進めることもあります。

住宅ローンが残っている家を売却する流れ

① 住宅ローン残高を確認する

まずは金融機関から送られてくる返済予定表や残高証明書などで、現在のローン残高を確認しましょう。

② 不動産会社に査定を依頼する

現在の市場価格を知ることで、売却代金でローンを完済できそうか判断しやすくなります。

③ 売却活動を行う

購入希望者を募集し、条件がまとまれば売買契約を締結します。

④ 決済日にローンを完済する

売却代金を利用して住宅ローンを返済し、金融機関が抵当権抹消の手続きを行います。

⑤ 所有権を買主へ移転する

抵当権の抹消と所有権移転の手続きが完了し、売却が成立します。

売却時に注意したいポイント

売却にかかる諸費用も考慮する

家を売る際には、仲介手数料や登記費用、印紙税などの諸費用が発生します。

「売却価格＝手元に残る金額」ではないため、費用も含めて資金計画を立てることが大切です。

住み替えの場合はスケジュール管理が重要

新居の購入と現在の住まいの売却を同時に進める場合は、引渡し時期や住宅ローンの手続きなどを計画的に調整する必要があります。

早めの査定がおすすめ

売却を急いでいなくても、まず査定を受けることで現在の資産価値を把握できます。

その情報をもとに、住み替えや将来の計画を立てやすくなるでしょう。

よくある質問（Q&A）

Q. 住宅ローン返済中でも売却活動は始められますか？

はい、始められます。多くの方が住宅ローン返済中に売却活動を行っています。

Q. 売却代金でローンを完済できれば問題ありませんか？

基本的には問題ありません。決済日にローンを完済し、抵当権を抹消したうえで買主へ引き渡します。

Q. ローンが残っていることを理由に売却を諦める必要はありますか？

いいえ。そのような必要はありません。現在のローン残高や査定価格を確認し、状況に応じた方法を選ぶことが大切です。

まとめ

住宅ローンが残っていても、家を売却することは十分可能です。

ポイントは次の3つです。

• ✅ 売却時には住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要がある
• ✅ 売却代金で完済できるケースなら比較的スムーズに進められる
• ✅ 売却価格がローン残高を下回る場合でも、自己資金などで不足分を補えれば売却できる可能性がある
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「住宅ローンが残っているから売れない」と思い込まず、まずは現在のローン残高と不動産の査定価格を確認してみましょう。

現状を把握することで、自分に合った売却プランを立てやすくなります。